משכנתא הפוכה מול משיכה מהחיסכון: מה כל דרך עושה לבית, לתזרים וליורשים

בקצרה: משכנתא הפוכה היא הלוואה שמובטחת בדירה שלכם, בלי שתצטרכו למכור אותה או לעזוב אותה. בדרך כלל אין בה החזר חודשי שוטף, או שיש החזר חלקי, והריבית מצטברת לקרן עד שההלוואה נפרעת, כשמוכרים את הדירה, עוזבים אותה או אחרי הפטירה, מתוך הדירה או על ידי היורשים. בישראל מציעים אותה בנקים וחברות ביטוח, כל אחד תחת הפיקוח שחל עליו. היא נותנת כסף זמין בלי לגעת בקצבה ובחיסכון, ומוחקת חלק מערך הדירה שהיה עובר הלאה. מולה עומדות דרכים אחרות להגיע לכסף: משיכה מחיסכון נזיל, היוון של חלק מהקצבה בכפוף לכללים, או התחלת קצבה ממוצר שעוד לא הופעל. במדריך הזה אין ריביות, אחוזי מימון או חישוב, כי הם משתנים בין גופים ובזמן. יש השוואה של מבנה, ורשימת שאלות. ההחלטה על ההלוואה עצמה נעשית מול הבנק או עם יועץ משכנתאות חיצוני, והחלק של היורשים מול עורך דין.

מה זה משכנתא הפוכה, ומי מציע אותה?

הלוואה לבני גיל מבוגר, מגיל מינימלי שכל גוף קובע בתנאיו, כנגד שעבוד דירה שבבעלותם. בשונה ממשכנתא רגילה, הלווה לא נדרש להחזר חודשי מלא: לפי המסלול, אפשר לא לשלם כלל, לשלם ריבית בלבד, או לקבל את הכסף כסכום אחד או כתוספת חודשית. ההלוואה נפרעת כשהדירה נמכרת, כשהלווה עוזב אותה דרך קבע או אחרי הפטירה, והיורשים יכולים לפרוע אותה ולשמור על הדירה.

בישראל מציעים את המוצר בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח, בשמות שונים: "משכנתא פנסיונית", "משכנתא הפוכה", "הלוואה לגיל השלישי". הבנקים פועלים תחת הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, וחברות הביטוח תחת רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. התנאים, שיעור המימון מערך הדירה, הריבית ומבנה ההחזר שונים בין הגופים ומשתנים עם הזמן, ולכן לא נכתוב אותם כאן. מה שמשותף לכולם הוא המבנה: כסף היום, שעבוד על הדירה, וריבית שמצטברת ככל שלא משלמים.

מה ההלוואה הזאת עושה לכסף, לתזרים ולדירה?

שלושה דברים בבת אחת. לכסף הזמין: היא מוסיפה סכום בלי למכור ובלי למשוך מהחיסכון. לתזרים: היא לא מוסיפה הוצאה חודשית, או מוסיפה הוצאה קטנה, בהתאם למסלול. ולדירה: היא מקטינה את החלק ממנה שנשאר שלכם, וככל שעוברות שנים בלי תשלום, החלק הזה קטן יותר, כי הריבית מצטברת על הריבית.

הנקודה השלישית היא הלב של ההחלטה, והיא זו שהכי קל לא לראות ביום החתימה. בהלוואה שאין בה החזר שוטף, החוב גדל בכל שנה, והקצב תלוי בריבית ובמשך השנים. מי שלוקח אותה בגיל 65 וחי עד 90 יצבור עשרים וחמש שנות ריבית מצטברת, ומה שיישאר מהדירה ליורשים יהיה קטן בהתאם. זה לא טיעון נגד. יש משפחות שאצלן זה בדיוק מה שרוצים: לחיות טוב יותר מהנכס, ולא להשאיר אותו שלם. אבל זו החלטה שצריך לקבל כשמבינים את הכיוון שלה, ורצוי ביחד עם מי שהדירה הייתה עוברת אליו.

יש גם עלויות שמעבר לריבית, ואותן שואלים במפורש: דמי פתיחה, שמאות, רישום השעבוד, ייצוג משפטי, ביטוח מבנה שנדרש, ומה קורה בפירעון מוקדם. הן משתנות בין גופים, ולכן כאן רק רשימת השאלות, בהמשך.

מה משיכה מהחיסכון עושה במקום?

ההפך כמעט בכל סעיף. משיכה מחיסכון נזיל, קרן השתלמות, קופת גמל להשקעה, פוליסת חיסכון או כסף בבנק, נותנת את אותו סכום בלי חוב, בלי ריבית שמצטברת ובלי שעבוד. הדירה נשארת שלמה. מה שקטן הוא החיסכון עצמו, וכל מה שהוא היה אמור לעשות: לשמש כרית, להשלים קצבה, או לעבור לילדים בדרך אחרת.

כאן נכנסות שתי שאלות שלא קשורות לדירה. הראשונה היא נזילות: אם המשיכה מרוקנת את כרית הנזילות, המשפחה חשופה להוצאה הבאה, ואז דווקא הדירה הופכת למקור היחיד. המדריך על כרית הנזילות (כרית הנזילות של משפחה בת 60: כמה כסף צריך להישאר זמין, ואיך מחליטים) מסביר איך מחשבים מה צריך להישאר. השנייה היא מס: לכל מוצר כללי מס משלו במשיכה, ואת השאלה הזאת בודקים בשיתוף יועץ מס מוסמך, גורם חיצוני, לפני שמושכים. המדריך על מה בודקים לפני שעושים משהו עם סכום גדול מסביר את סדר הבדיקה, והמדריך על סדר המשיכות (סדר המשיכות בפרישה: מאיזה כיס מושכים קודם) מסביר מאיזה כיס מושכים קודם.

ומה עם היוון קצבה או התחלת קצבה נוספת?

אלה שתי דרכים נוספות להגיע לכסף, ושתיהן יוצאות מהחיסכון הפנסיוני. היוון הוא משיכה חד פעמית של חלק מהצבירה על חשבון הקצבה החודשית, והדין מתיר אותו רק כשנשארת קצבה בגובה מזערי שקבוע בכללים. הוא מקטין את הקצבה לכל החיים, ואם נעשה בפטור ממס הוא נוגע בפטור על הקצבה. התחלת קצבה ממוצר שעוד לא הופעל, למשל קופת גמל שנשמרה בצד, מוסיפה הכנסה חודשית במקום סכום.

ההבדל המבני בין הדרכים האלה למשכנתא הפוכה פשוט: היוון וקצבה ממירים חיסכון להכנסה או לסכום, בלי חוב, ובמחיר של קצבה קטנה יותר בהמשך. משכנתא הפוכה ממירה חלק מהדירה לסכום או להכנסה, בלי לגעת בקצבה, ובמחיר של חוב שגדל. איזו המרה נכונה תלויה במה שיש יותר ממנו במשפחה: צבירה פנסיונית גבוהה ודירה שרוצים להעביר שלמה, או קצבה צנועה ודירה ששווה הרבה. המדריך על קצבה, סכום הוני או שילוב מסביר את צד הקצבה, והמדריך על היוון (היוון קצבה: מתי מותר למשוך חלק מהפנסיה כסכום, מה זה עולה ומתי זה הגיוני) את התנאים והמחיר של היוון. ואת החלק של המס, בכל אחת מהדרכים, בודקים בשיתוף יועץ מס מוסמך, גורם חיצוני.

איך ההשוואה נראית כשמסדרים אותה?

כשמניחים את שלוש הדרכים זו ליד זו, ההבדל ביניהן הוא לא במחיר אלא במה שכל אחת לוקחת ממנו. משכנתא הפוכה לוקחת מהדירה ומשאירה את החיסכון והקצבה. משיכה לוקחת מהחיסכון הנזיל ומשאירה את הדירה. היוון או קצבה נוספת לוקחים מהחיסכון הפנסיוני ומשנים את הקצבה לכל החיים. הטבלה מסדרת את זה לפי חמש שאלות.

הטבלה לא אומרת מה עדיף. היא אומרת מה כל דרך משנה, כדי שתוכלו לשאול את השאלה הנכונה: מה יש לנו יותר ממנו, ומה אנחנו רוצים שיישאר.

אילו שאלות שואלים לפני שחותמים?

שאלות על הכסף, על הדירה ועל המשפחה, לפני שאלות על הריבית. למי שמציע את ההלוואה: מה שיעור המימון ומה קובע אותו, מה הריבית ואיך היא מצטברת, מה סך החוב הצפוי בעוד עשר ועשרים שנה לפי הנחות שונות, מה העלויות הנלוות, מה קורה בפירעון מוקדם, מה קורה אם אחד מבני הזוג עובר למוסד סיעודי או נפטר, ומה הזכויות של היורשים ובתוך כמה זמן עליהם לפעול.

לעצמכם ולמשפחה: לאיזה צורך הכסף, האם הצורך חד פעמי או חודשי, האם יש מקור אחר שלא נוגע בדירה, מה המשיכה מהחיסכון עושה לכרית הנזילות, מה הילדים חושבים על הדירה, והאם מישהו מהם היה מעדיף להלוות או לעזור במקום. ולעורך דין: מה המשמעות של השעבוד לצוואה ולירושה, ומה קורה אם היורשים לא מסכימים ביניהם. המשכנתא ההפוכה היא שאלה משפטית בפני עצמה.

מה חשוב לבדוק

• לאיזה צורך הכסף, ומה הסכום באמת. לפעמים הצורך קטן מההלוואה שמוצעת.
• מה יש מחוץ לדירה: חיסכון נזיל, צבירה פנסיונית שעוד לא הופעלה, כרית נזילות. ומה כל אחד מהם היה אמור לעשות.
• איך החוב גדל לאורך השנים לפי הנחות שונות של ריבית ואריכות ימים. מבקשים את זה בכתב מהגוף המלווה.
• כל העלויות הנלוות ותנאי הפירעון המוקדם.
• מה קורה במעבר למוסד סיעודי, בפטירה של אחד מבני הזוג, ובפטירה של שניהם. ובתוך כמה זמן היורשים צריכים להחליט.
• האם הדירה כבר משועבדת, ומה מצב הרישום. זה משפיע על מה אפשר בכלל.
• מה המשפחה חושבת. לא כי צריך את הסכמתה, אלא כי ההחלטה משנה את מה שיגיע אליה, ועדיף שתדע לפני ולא אחרי.
• מי מלווה את ההחלטה: הבנק או יועץ משכנתאות חיצוני, לתנאי ההלוואה; עורך דין לשעבוד ולירושה; יועץ מס מוסמך, גורם חיצוני, למשיכות מהחיסכון.

השורה התחתונה

משכנתא הפוכה ממירה חלק מהדירה לכסף ומשאירה אתכם בבית, במחיר של חוב שגדל וחלק קטן יותר שעובר הלאה. משיכה מהחיסכון, היוון או קצבה נוספת ממירים חיסכון לכסף, בלי חוב, במחיר של כרית קטנה יותר או קצבה קטנה יותר. אף אחת מהדרכים לא נכונה לכל משפחה. מה שנכון בכל מקרה הוא לדעת לפני: לאיזה צורך, מה יש מחוץ לדירה, איך החוב נראה בעוד עשרים שנה, ומה המשפחה רוצה שיישאר. ואז להחליט בזמן שלכם, ולא בפגישה אחת. לפעמים המסקנה היא שהסכום שצריך כבר קיים במקום אחר, והדירה נשארת בחוץ. כך זה נראה אצלנו בתכנון פיננסי משפחתי.

מקורות

• בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים: פיקוח על תאגידים בנקאיים ועל הלוואות לדיור; סקירה כלכלית (2005) שבה מתוארת המשכנתא ההפוכה כמכשיר שמאפשר למבוגרים להפוך את ערך הדירה להכנסה בלי לעזוב אותה.
• רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון: פיקוח על חברות הביטוח, לרבות פעילות אשראי.
• דפי מוצר של גופים מפוקחים שמציעים את המוצר (בנק למשכנתאות; חברת ביטוח), לעניין קיומו ומבנהו הכללי בלבד.
• חוק הפיקוח על קופות גמל (כלל הקצבה המזערית והיוון), כפי שמוסבר במדריך על היוון קצבה.

בואו נעשה סדר