לסלק את המשכנתא לפני הפרישה או להשאיר את הכסף זמין: שאלה של תזרים, לא של תחושה

בקצרה: "נרגיש טוב יותר בלי חוב" היא תחושה אמיתית, והיא לגיטימית. אבל ההחלטה אם לסלק משכנתא לפני הפרישה היא בעיקר החלטה על שני דברים מדידים: כמה כסף יישאר זמין למשפחה אחרי הסילוק, וכמה ההחזר החודשי מכביד על ההכנסה בשנים שבהן המשכורת נגמרת והקצבאות עוד לא מלאות. יש גם פרטים טכניים שמשנים את התמונה: עמלות פירעון מוקדם שקבועות בדין, ביטוח החיים שצמוד למשכנתא, ומסלולי ההלוואה שבה. במדריך הזה אין השוואת תשואות ואין קביעה שהכסף "עובד טוב יותר" במקום אחר. ואת ההחלטה על ההלוואה עצמה, סילוק, סילוק חלקי או מיחזור, מקבלים מול הבנק או עם יועץ משכנתאות חיצוני.

למה זו שאלה של תזרים ונזילות?

כי המשכנתא נוגעת בשני המספרים שקובעים איך הפרישה מרגישה: ההוצאה הקבועה של הבית בכל חודש, והכסף שאפשר להגיע אליו כשצריך. סילוק מקטין את ההוצאה הקבועה ומגדיל את החופש בתזרים, אבל הוא ממיר כסף זמין לקיר שאי אפשר למשוך ממנו. השארת המשכנתא שומרת על הכסף זמין, אבל ההחזר ממשיך גם כשההכנסה קטנה.

לכן מתחילים משתי טבלאות, לא מהמשכנתא. הראשונה: ההוצאה הקבועה של הבית מול ההכנסה הקבועה הצפויה, של שניכם, לפי המועדים שבהם כל קצבה מתחילה. השנייה: כמה כסף זמין יש היום, מחוץ לפנסיה, ולמה הוא מיועד. המדריך על קצבה, סכום הוני או שילוב מסביר איך בונים את הטבלה הראשונה, והמדריך על כרית הנזילות (כרית הנזילות של משפחה בת 60: כמה כסף צריך להישאר זמין, ואיך מחליטים) מרחיב על השנייה. רק אחרי שהן על השולחן אפשר לשאול מה הסילוק עושה לכל אחת מהן.

מה סילוק מלא עושה לכסף הזמין?

מקטין אותו, לפעמים הרבה. אם הסילוק נעשה מקרן השתלמות נזילה, מפיקדון או מכסף שהצטבר בבנק, אלה בדיוק המקורות שהמשפחה נשענת עליהם בשנים שבין סוף המשכורת לתחילת הקצבאות, ובמקרה של הוצאה רפואית, עזרה לילד או שיפוץ. כסף שנכנס לדירה יוצא ממנה רק במכירה, בהלוואה חדשה כנגד הנכס, או במוצרים כמו משכנתא הפוכה, שלכל אחד מהם מחיר ותנאים.

השאלה המעשית היא כמה נשאר אחרי הסילוק, ולכמה שנים זה צריך להספיק עד שההכנסה הקבועה מתייצבת. יש משפחות שאצלן אחרי הסילוק נשאר מספיק, ואז השקט שבלי חוב הוא רווח אמיתי שלא צריך להצדיק. ויש משפחות שאצלן הסילוק משאיר מעט מדי כסף זמין, והן מגלות את זה דווקא כשצריך. אין כאן תשובה אחת. יש חשבון, ואותו עושים לפני, לא אחרי.

מה ההחזר החודשי עושה לתזרים בפרישה?

הוא נשאר הוצאה קבועה כשההכנסה כבר לא קבועה. בשנות העבודה ההחזר יושב על משכורת. אחרי הפרישה הוא יושב על קצבאות, ולפעמים, בשנות הגישור, על חיסכון. אם ההחזר הוא חלק גדול מההכנסה הקבועה הצפויה, הוא מקטין את המרווח של הבית לכל דבר אחר, והוא גם מכתיב כמה קצבה צריך לקחת וממתי. ואם הוא קטן יחסית, אפשר לפעמים לחיות איתו עוד כמה שנים בלי לגעת בכסף הזמין.

יש כאן גם שאלת תקופה. משכנתא שמסתיימת שנתיים אחרי הפרישה היא סיפור אחר ממשכנתא עם שתים עשרה שנים נותרות. ויש שאלת מבנה: ברוב המשכנתאות יש כמה מסלולים, חלקם בריבית קבועה וחלקם משתנה, חלקם צמודים למדד. סילוק חלקי של מסלול אחד, או קיצור תקופה במקום סילוק מלא, הם אפשרויות ביניים שלעיתים עונות על צורך התזרים בלי לרוקן את הנזילות.

מה שנות הגישור משנות?

הרבה. שנות הגישור הן התקופה שבין היום שבו המשכורת מפסיקה לבין היום שבו כל הקצבאות מגיעות במלואן: הקצבה מקרן הפנסיה לפי המועד שתבחרו, וקצבת אזרח ותיק לפי גיל הפרישה ומבחן ההכנסות. אצל זוג יש לפעמים שתי תקופות כאלה, כי הגילאים והמועדים שונים. בשנים האלה הבית חי בחלקו מכסף זמין, ובדיוק אז החזר משכנתא גבוה מרגיש כבד במיוחד.

יש שתי דרכים לחשוב על זה, ושתיהן לגיטימיות. אפשר לסלק לפני הפרישה כדי שבשנות הגישור ההוצאה הקבועה תהיה נמוכה, ואז צריך לוודא שנשאר מספיק זמין לשנים האלה. ואפשר להשאיר את הכסף זמין לשנות הגישור, לשאת את ההחזר, ולשקול סילוק מאוחר יותר, כשההכנסה הקבועה מתייצבת והתמונה ברורה. מה שמכריע הוא כמה שנות גישור יש, כמה הן עולות, ומה כבר מיועד להן.

מה עם עמלת הפירעון המוקדם?

היא קיימת, והיא קבועה בדין. צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור) קובע אילו עמלות בנק רשאי לגבות כשפורעים הלוואה לדיור לפני הזמן: עמלה תפעולית קטנה; עמלה על אי מתן הודעה מוקדמת, אם לא הודעתם לבנק בזמן שנקבע; ובעיקר עמלת הפרשי היוון, שעשויה לחול כשהריבית הממוצעת במשק ביום הפירעון נמוכה מהריבית של ההלוואה שלכם, ומשקפת את ההפרש לתקופה שנותרה. בהלוואות צמודות למדד יש גם רכיב שקשור למועד הפירעון בחודש.

מה שחשוב להבין בלי להיכנס לנוסחאות: העמלה תלויה במסלול, בריבית שלכם לעומת הריבית הממוצעת היום, ובתקופה שנותרה, ולכן היא שונה בין מסלול למסלול באותה משכנתא, ולפעמים אפסית ולפעמים משמעותית. במסלולים בריבית משתנה יש מועדים שבהם הפירעון פטור מעמלת ההיוון. לכן לפני כל החלטה מבקשים מהבנק דף הסבר ופירוט העמלה לכל מסלול בנפרד, נכון להיום. זה מידע שהבנק נותן, ואותו מביאים לשולחן לפני שמחליטים מה לסלק. הנוסח המחייב הוא הצו עצמו, והוא מתעדכן, ולכן לא כתבנו כאן סכומים ושיעורים.

מה קורה לביטוח החיים למשכנתא כשמסלקים?

הביטוח הזה נועד להבטיח לבנק את יתרת ההלוואה אם אחד הלווים נפטר, והבנק הוא המוטב. כשהמשכנתא מסולקת במלואה, הסיבה לקיומו נגמרת, ובודקים מול חברת הביטוח או סוכנות הביטוח איך מסיימים אותו ומאיזה מועד. לפי כל זכות, בנק גם אינו רשאי לחייב בביטוח כשיתרת ההלוואה נמוכה מהסכום שנקבע, וחובה עליו להודיע ללווה שאפשר לבטל את הפוליסות כשהיתרה יורדת מתחת לסכום הזה.

אבל כאן יש שאלה שחשוב לשאול לפני שמבטלים: האם המשפחה עדיין צריכה ביטוח חיים, גם בלי המשכנתא. אצל זוג בן 60 התשובה בדרך כלל שונה מזו של משפחה צעירה, ולפעמים היא כן: למשל כשהקצבה של אחד מבני הזוג היא עוגן ההכנסה של הבית וקצבת השאירים ממנה נמוכה. אם התשובה היא כן, בודקים מול חברת הביטוח אם אפשר להמשיך את הפוליסה הקיימת כביטוח חיים רגיל ולשנות את המוטבים, לפי תנאיה, במקום לרכוש פוליסה חדשה לפי הגיל ומצב הבריאות של היום. המדריך על אילו ביטוחים באמת צריך אחרי גיל 55 מסביר איך מחליטים על ביטוח חיים כשיש נכסים. ובסילוק חלקי, לפי כל זכות, אפשר לבדוק אם עלות הביטוח יורדת בהתאם ליתרה.

מה חשוב לבדוק

• יתרת המשכנתא לפי מסלולים: סכום, ריבית, הצמדה, תקופה שנותרה, והחזר חודשי של כל מסלול. את זה מקבלים מהבנק בדוח יתרות.
• דף הסבר ופירוט עמלות פירעון מוקדם לכל מסלול, נכון להיום. בלי זה אין החלטה.
• ההוצאה הקבועה של הבית מול ההכנסה הקבועה הצפויה, לפי מועדי תחילת הקצבאות של שניכם, עם ההחזר ובלעדיו.
• כמה כסף זמין נשאר אחרי סילוק, ולכמה שנות גישור הוא צריך להספיק, כולל הוצאה רפואית ועזרה לילדים שכבר תוכננה.
• מאיזה מקור יבוא הסילוק: קרן השתלמות נזילה, פיקדון, פוליסת חיסכון, פיצויים. לכל מקור יש מעמד מס ותפקיד אחר, ואת שאלות המס בודקים בשיתוף יועץ מס מוסמך, גורם חיצוני. המדריך על מה בודקים לפני שעושים משהו עם סכום גדול מסביר את סדר הבדיקה.
• מה קורה לביטוח החיים למשכנתא, והאם המשפחה עדיין צריכה ביטוח חיים בלי קשר למשכנתא.
• אפשרויות ביניים: סילוק חלקי של מסלול, קיצור תקופה, שינוי הרכב. אלה שאלות לבנק או ליועץ משכנתאות חיצוני.
• אם יש כוונה לעבור דירה או לצמצם בשנים הקרובות, המשכנתא והדירה הן חלק מאותה החלטה.

דוגמה להמחשה

זוג בני 61 ו-59. לו נותרו ארבע שנים לפרישה, לה שש. המשכנתא נגמרת בעוד תשע שנים, בשני מסלולים, אחד בריבית קבועה ואחד משתנה. יש להם קרן השתלמות נזילה אחת, פיקדון, ופוליסת חיסכון.

בדרך הראשונה הם מסלקים הכול עכשיו מקרן ההשתלמות ומהפיקדון. ההוצאה הקבועה יורדת מיד, אבל לשנות הגישור שלהם, שנתיים אצלו וארבע אצלה, נשארת בעיקר פוליסת החיסכון, וצריך לבדוק אם זה מספיק גם להוצאה רפואית. בדרך השנייה הם לא נוגעים, נושאים את ההחזר עוד תשע שנים, והכסף נשאר זמין. בדרך השלישית הם מבקשים מהבנק דף הסבר, מגלים שבאחד המסלולים העמלה זניחה וההחזר שלו הוא רוב ההוצאה, מסלקים רק אותו, ומשאירים את הקרן הנזילה לשנות הגישור. איזו דרך נכונה להם תלויה במספרים שלהם. הדוגמה להמחשה בלבד; היא לא המלצה ולא מתארת תשואה.

השורה התחתונה

לסלק משכנתא לפני הפרישה היא לא החלטה נכונה או שגויה. היא החלטה שמחליפה כסף זמין בהוצאה קבועה נמוכה יותר, ושאלת המפתח היא אם אחרי ההחלפה נשאר מספיק לשנות הגישור ולמה שעלול לקרות בהן. מתחילים מההוצאה הקבועה מול ההכנסה הקבועה, ממשיכים לכסף הזמין ולמה הוא מיועד, מבקשים מהבנק פירוט עמלות לכל מסלול, ולא שוכחים את ביטוח החיים. את ההחלטה על ההלוואה עצמה מקבלים מול הבנק או עם יועץ משכנתאות חיצוני. ולפעמים המסקנה היא לסלק מסלול אחד ולהשאיר את השאר. כך זה נראה אצלנו בתכנון פיננסי משפחתי.

מקורות

• בנק ישראל, צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, על תיקוניו: סוגי העמלות, הפרשי ההיוון, הלוואות בריבית משתנה והלוואות צמודות.
• כל זכות, ביטוח משכנתא: ביטוח חיים ומבנה, המוטב, הפסקת חובת הביטוח ביתרה נמוכה, מעבר בין מבטחים, השפעת פירעון חלקי. מקור משני.
• כל זכות, משכנתא: פירעון מוקדם מלא וחלקי, מיחזור, עמלות פירעון מוקדם. מקור משני.
• רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון: מחשבון להשוואת תעריפי ביטוח חיים למשכנתא.

בואו נעשה סדר